- Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, el costo para las entidades hipotecarias de obtener informes crediticios de las tres principales agencias de crédito ha aumentado drásticamente. En 2026, los costos podrían aumentar en promedio entre un 40% y un 50%, según la asociación del sector.
- El grupo ha instado a los reguladores federales a revisar el requisito de las tres oficinas, afirmando que limita la competencia y aumenta los costos.
- El costo, generalmente de decenas o cientos de dólares, es una pequeña fracción de lo que los compradores de vivienda pagan en costos de cierre cuando deciden comprar una casa.
Hay una partida en los costos de cierre de los compradores de viviendas que está causando un conflicto en la industria hipotecaria : la tarifa que pagan los prestamistas para verificar el crédito de los prestatarios.
Si bien los cargos, que suelen ser de decenas o cientos de dólares, representan una pequeña parte de lo que pagan los compradores al formalizar la compra de una vivienda, el costo ha aumentado considerablemente en los últimos años. En 2026, los costos podrían aumentar en promedio entre un 40 % y un 50 % , según una carta del 12 de diciembre de la Asociación de Banqueros Hipotecarios dirigida al director de la Autoridad Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte .
La asociación comercial solicitó a la FHFA que dé a los prestamistas hipotecarios la opción de confiar en un solo informe de crédito en lugar de tres (conocido como informe «tri-merge») para los prestatarios con una puntuación de crédito de 700 o superior.
Aunque los prestamistas generalmente han requerido una puntuación crediticia mínima de 620 (en una escala típica de 300 a 850), Fannie Mae, una empresa patrocinada por el gobierno y compradora de hipotecas, dijo en noviembre que las solicitudes procesadas a través de su sistema de suscripción automatizado ya no requerirían una puntuación mínima.
Sin embargo, la mayoría de los compradores de vivienda tienen una puntuación crediticia más alta, por lo que podrían beneficiarse de este cambio. En 2024, la puntuación crediticia promedio para quienes compraban vivienda por primera vez era de 734, según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York . Para quienes compraban vivienda repetidamente, la puntuación promedio era de 775.
La FHFA supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, los mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario. Actualmente, los prestamistas que desean vender hipotecas a Fannie Mae y Freddie Mac (la mayoría lo hace, ya que estas transacciones les proporcionan capital para otorgar más préstamos) deben utilizar un informe de triple fusión, que refleja las puntuaciones crediticias y los informes de las tres principales empresas de informes crediticios: Equifax, Experian y TransUnion.
«El costo de tener un informe de triple fusión ha aumentado exponencialmente», dijo Al Bingham, agente de préstamos de la entidad hipotecaria Momentum Loans en Sandy, Utah. «Es una locura».
Los costos de cierre varían entre el 3% y el 6% del monto del préstamo.
Por supuesto, las comisiones por informes crediticios son solo uno de los muchos gastos que han aumentado en los últimos años, tanto en el sector inmobiliario como en la economía en general . Y para los compradores de vivienda, el aumento de las comisiones que pagan por los informes y las puntuaciones crediticias podría pasar desapercibido junto a cifras mucho mayores al formalizar su préstamo.
Los compradores enfrentan otros costos de cierre, como las comisiones de apertura y suscripción del préstamo, así como las comisiones y gastos del agente, como la tasación o inspección de la vivienda. En conjunto, estos costos suelen oscilar entre el 3% y el 6% del monto del préstamo y se suman a cualquier pago inicial. Por ejemplo, para una hipoteca de $350,000, esto representaría entre $7,000 y $21,000.
Bingham compartió un ejemplo de precios que mostró un aumento interanual del 40,4 % en el costo específico de un informe básico de triple fusión, pasando de $33,50 el año pasado a $47,05 en 2026 para un solicitante individual. Esa cantidad es bastante baja, afirmó.
Los prestamistas suelen consultar el informe crediticio del prestatario dos veces durante el proceso de compra de una vivienda: una al solicitar el préstamo y otra justo antes de cerrarlo para asegurarse de que no haya cambios significativos. Por lo tanto, si un prestamista consultara el informe de crédito en ambas ocasiones, la cantidad mencionada sería el doble para una persona, es decir, $94.10, explicó Bingham. Para una pareja, sería el cuádruple, o $188.20. Sin embargo, los precios varían según el prestamista.
En otras palabras, estos precios están atrayendo mucha atención a pesar de ser una fracción de lo que los compradores pagan por los costos de cierre, sin mencionar la casa en sí, dijo John Ulzheimer, experto en crédito y presidente de The Ulzheimer Group en Atlanta.
«Entiendo que quieran ahorrar [en ese gasto], pero para mí es un costo inmaterial cuando se considera el costo de tomar una mala decisión sobre un préstamo hipotecario», dijo Ulzheimer, y agregó que tres informes brindan más información que uno.
«Creo que la mayoría de los gestores de riesgos probablemente dirían… que nunca rechazarían más información para tomar una decisión», afirmó.
Parte del problema para los prestamistas es que si un potencial comprador de vivienda termina sin finalizar la transacción, el costo del informe crediticio no se transmite al comprador, lo que significa que el prestamista asume el costo, dijo Bingham.
La FHFA está estudiando ‘una variedad de opciones’
La carta de diciembre de la MBA a la FHFA describió su propuesta. El grupo la reiteró en un testimonio escrito ante un subcomité del Congreso durante una audiencia la semana pasada sobre la propiedad de vivienda y el papel del mercado hipotecario secundario.
No se sabe con certeza si la FHFA está considerando la propuesta de usar un solo informe. Un portavoz declaró a CNBC en un correo electrónico que la agencia está «estudiando diversas opciones para sanear el mercado inmobiliario».
Por supuesto, también existe oposición a la propuesta. La Asociación de la Industria de Datos del Consumidor, que representa a empresas de informes crediticios como Equifax, Experian y TransUnion, emitió un comunicado a favor de continuar con el informe de triple fusión, afirmando que promueve la precisión de los datos, la competencia en el mercado y la confianza de los inversores.
También hay muchas acusaciones en el sector sobre el aumento de los precios de los informes crediticios. En su comunicado, la CDIA afirmó que FICO ha «incrementado sus precios de forma constante año tras año». FICO proporciona el puntaje crediticio FICO «clásico», que, hasta hace poco, era el único que los prestamistas podían usar para las hipotecas vendidas a Fannie Mae y Freddie Fawcett. En una publicación de blog, la Asociación de Banqueros Hipotecarios afirmó que tanto las compañías de informes crediticios como FICO son responsables.
Un portavoz de FICO dijo en un correo electrónico a CNBC que la compañía no tiene control sobre cómo otras partes fijan el precio de su puntuación, ni sobre el precio de los informes de crédito.
FICO dijo a fines de 2024 que su regalía de 2025 de $4,95 por puntaje para originaciones de hipotecas marcó el cuarto aumento de regalías de FICO en la industria hipotecaria desde que se dio a conocer el puntaje en 1989, sin contar los aumentos de la inflación en los últimos años.
La compañía también lanzó este año una puntuación directa al prestamista, que pasaría por alto a las compañías de informes crediticios.
VantageScore 4.0 aprobado, pero aún no está en uso
También se están gestando otros cambios relacionados con las hipotecas y las puntuaciones crediticias: la FHFA anunció el año pasado que los prestamistas podrían comenzar a utilizar una puntuación particular de VantageScore en lugar de solo la puntuación FICO clásica para los préstamos que se venden a Fannie y Freddie.
VantageScore es una empresa conjunta entre Equifax, Experian y TransUnion. Se creó en 2006 como competidor del puntaje FICO, disponible desde 1989. Ambas marcas utilizan datos similares para calcular su puntaje , incluyendo información como deudas pendientes, historial de pagos y otros datos financieros que ayudan a predecir si pagará el préstamo. Las versiones más conocidas de VantageScore y FICO ofrecen un puntaje en una escala de 300 a 850.
El VantageScore particular que fue aprobado —VantageScore 4.0— difiere del puntaje FICO clásico en varios aspectos, entre ellos, al considerar datos alternativos como pagos de alquiler y servicios públicos al evaluar la solvencia crediticia de un consumidor.
Sin embargo, VantageScore 4.0 aún no está implementado.
«Si bien esa aprobación es un paso importante, la industria actualmente está esperando orientación adicional y detalles operativos necesarios para implementar la adopción», dijo Dan Smith, presidente y director ejecutivo de CDIA.
La FHFA también aprobó el uso de FICO 10T, un puntaje que también considera datos alternativos como patrones en el uso de crédito de un consumidor durante al menos 24 meses en lugar de solo una instantánea en el tiempo, pero la agencia aún no ha dicho que los prestamistas pueden comenzar a usarlo para préstamos que se venden a Fannie y Freddie.
