Dos desarrolladores de Carmel planean demoler un antiguo parque de oficinas en Nora para construir un complejo de apartamentos de 250 unidades a precio de mercado , y el proyecto avanzará con una reducción de impuestos por valor de más de $7 millones en 10 años.
La Comisión de Desarrollo Metropolitano de la ciudad dio luz verde a los planes el 4 de febrero después de algunas discusiones sobre si un desarrollo a precio de mercado que no creará muchos empleos debería recibir tales ahorros de impuestos.
Los promotores, JC Hart y TM Crowley & Associates , solicitaron una reducción de impuestos del 100 % durante 10 años en lugar de fondos de financiación por incremento de impuestos (TIF), un uso poco común de esta herramienta en el programa de incentivos económicos de la ciudad. También acordaron pagar 1,3 millones de dólares al Fondo Fiduciario de Vivienda de la ciudad en lugar de marcar un porcentaje de unidades como asequibles, el acuerdo habitual para que un promotor sea considerado para recibir incentivos y ahorros fiscales de la ciudad.
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Para remediar las preocupaciones de los comisionados sobre la elección inusual de exenciones fiscales, los desarrolladores acordaron un acuerdo de apreciación compartida, donde una disposición permite a la ciudad recuperar parte de los ahorros fiscales si la propiedad se vende dentro del período de reducción de 10 años y el desarrollador obtiene una gran ganancia.
La Comisión de Desarrollo Metropolitano votó 7-0 a favor de la reducción, superando así uno de los últimos obstáculos para el complejo de apartamentos Winterton Park, valorado en 61 millones de dólares, que traerá cientos de residentes más a Nora. El presidente de la Comisión, John J. Dillon, y el comisionado Daniel Moriarty no estuvieron presentes y no votaron.
Los planes iniciales para el desarrollo requerían más de 600 unidades en 2024, pero los desarrolladores redujeron drásticamente los planes cuando presentaron los planos en 2025.
Los promotores construirán el complejo de seis plantas con aproximadamente 30,000 pies cuadrados de espacio comercial en un terreno de aproximadamente siete acres en 1010 E 86th St. , junto al Nora Shopping Plaza, que cuenta con Whole Foods, Target y William Sonoma. Las unidades serán apartamentos de una y dos habitaciones.
Se espera que el antiguo Monon Family Dental permanezca en el sitio. Sin contar los empleos generados por los inquilinos minoristas, el proyecto generará cinco nuevos puestos de trabajo en el sitio, según Joe Calderón, abogado de los promotores.
Los promotores afirmaron que la reducción será más útil para el proyecto que los bonos TIF, un enfoque habitual para apoyar desarrollos inmobiliarios que necesitan un impulso. En definitiva, la herramienta de incentivos adecuada depende de cuándo los promotores necesiten el dinero adicional.
Los bonos TIF tienden a ayudar con los costos iniciales costosos, como la construcción, mientras que las reducciones de impuestos son ahorros anuales que los desarrolladores obtienen después de que un proyecto está abierto y en funcionamiento.
Por lo general, las reducciones de impuestos se destinan a proyectos de creación de empleo, como fábricas y otros proyectos industriales, pero la directora del Departamento de Desarrollo Metropolitano, Megan Vukusich, dijo que la ciudad está viendo más desarrolladores interesados en la reducción de impuestos como una herramienta de desarrollo.
Según los promotores, con la reducción, la ciudad recibiría más de 5 millones de dólares en impuestos a lo largo de 25 años. El sitio actualmente aporta 125.000 dólares en impuestos sobre la propiedad, según los promotores.
La ciudad y Indy Economic Development, la organización sin fines de lucro encargada de trabajar con los desarrolladores en acuerdos de incentivos económicos, apoyaron la reducción.
Mientras algunos comisionados cuestionaban por qué un proyecto de vivienda tan grande y a precio de mercado necesitaba la reducción propuesta, los desarrolladores sostuvieron que el proyecto no era factible sin el incentivo debido al aumento de los costos de construcción y las condiciones del mercado.
“El proyecto no es ni remotamente factible sin un incentivo”, dijo el desarrollador AJ Barbato a los comisionados el mes pasado.
Con los incentivos fiscales ahora disponibles, los desarrolladores planean iniciar el proyecto en septiembre, con el objetivo de que la gente viva en Winterton a fines de 2028.
Por qué el desarrollo de Winterton no incluirá unidades asequibles
Aunque los desarrolladores consiguieron incentivos para el complejo, no estarán obligados a arrendar ninguna unidad a precios asequibles.
Por lo general, se exige a los promotores que ofrezcan algunas unidades asequibles en un desarrollo más grande para recibir incentivos fiscales municipales, explicó Vukusich. Sin embargo, en raras ocasiones, la ciudad puede conceder una excepción para permitir contribuciones al Fondo Fiduciario de Vivienda , un fondo destinado a viviendas asequibles para personas con ingresos extremadamente bajos o inferiores al 30 % del ingreso medio de la zona.
Winterton recibió la aprobación para contribuir con $1.3 millones al fondo de vivienda en lugar de crear unidades más asequibles debido a la disponibilidad de otras viviendas de menor precio cercanas, como Northwood on the Trail , un complejo 100% asequible de Glick al norte de Winterton.
«En este caso, debido a esa proximidad a las unidades existentes, sentimos que era una razón justificada para la contribución», dijo Vukusich.
Sólo otros dos proyectos de vivienda en la ciudad, Versa en Broad Ripple y Link en Fountain Square, han sido aprobados para donar al fondo en lugar de incluir unidades asequibles.
Los desarrolladores de Winterton pagarán $1.3 millones en una suma global una vez que la gente comience a vivir en la propiedad, lo que se estima que ocurrirá alrededor de noviembre de 2028.
«Aplicamos una fórmula y vimos que era una opción viable debido a las viviendas asequibles que rodean el proyecto, y la contribución sería muy significativa», declaró Auboni Hart, portavoz del DMD. «Si bien todavía no es la herramienta más popular en este caso», funcionó.