La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos contratan hipotecas a 30 años. Bajo una nueva propuesta de la administración Trump, pronto podrían tener una opción de préstamo aún más larga.
Esta semana, el presidente Donald Trump presentó una nueva idea para abordar la asequibilidad de la vivienda: un préstamo hipotecario a 50 años. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, calificó la propuesta como «un cambio radical».
Si bien la propuesta de Trump carece de detalles, los funcionarios de la administración dicen que una hipoteca a 50 años reduciría los pagos mensuales, ayudando a más estadounidenses que actualmente no pueden acceder al mercado.
Pero muchos expertos en vivienda advierten que el plan podría ser contraproducente, aumentando el costo de la propiedad de vivienda al extender los pagos, agregar más intereses con el tiempo y elevar los precios de las viviendas
“Esta no es una buena idea”, dijo Richard Green, profesor de finanzas y economía empresarial en la Escuela de Negocios Marshall de la Universidad del Sur de California. “El ahorro en el pago mensual sería realmente pequeño. Al mismo tiempo, se está poniendo a la gente en riesgo, porque les lleva mucho tiempo empezar a pagar su préstamo”.
Los pagos totales de intereses podrían dispararse
El préstamo hipotecario a 30 años tiene sus raíces en la Gran Depresión. Durante el último siglo, se ha convertido en la forma dominante de comprar una casa en Estados Unidos. Muchos estadounidenses prefieren un plazo de préstamo más largo porque los pagos son más bajos que los de, por ejemplo, una hipoteca a 15 años.
Una hipoteca a 50 años podría tener pagos aún más bajos.
“Lo que hace es reducir bastante el pago mensual de una casa típica para la clase media estadounidense en unos cientos de dólares al mes”, dijo Kevin Hassett, director del Consejo Económico Nacional de Trump, en una entrevista el lunes en Fox. “Necesitamos ayudar a la gente a volver a tener una casa”.
Pero los propietarios terminarían pagando mucho más en intereses con el tiempo, dijo Green
Tomemos como ejemplo una casa de $450,000. Con una hipoteca fija a 30 años a una tasa de interés del 6.25%, el pago mensual sería de aproximadamente $2,771. Durante la vigencia de ese préstamo, el propietario pagaría más de $547,000 en intereses.
Con un préstamo a 50 años a la misma tasa, el pago mensual se reduciría a alrededor de $2,452, pero el interés total aumentaría a aproximadamente $1.02 millones, o un 87% más que en el préstamo a 30 años
“Con un préstamo a 50 años, estás pagando una cantidad pequeñísima al capital al principio, por lo que tus pagos de intereses no disminuyen mucho”, dijo Green. “Depende de cuál sea la tasa de interés, pero podrían pasar 30 o 40 años antes de que hayas pagado siquiera la mitad de tu hipoteca (capital) en esas circunstancias”.
La mejor manera de mejorar la asequibilidad de la vivienda es construir más casas donde la gente quiere vivir, dijo Green. Un préstamo hipotecario más barato podría impulsar la demanda, pero sin agregar nueva oferta, en realidad podría hacer subir los precios
Las tasas hipotecarias pueden diferir para préstamos a 50 años
No está claro si una hipoteca a 50 años tendría las mismas tasas de interés que un préstamo a 30 años.
“Hasta que no se sepa quién es el comprador de esa hipoteca y cómo van a modelar el comportamiento del prestatario, es muy difícil decir algo más que la tasa probablemente será un poco más alta que la de 30 años”, dijo Jeff DerGurahian, director de inversiones de loanDepot, una entidad crediticia hipotecaria.
Un préstamo a 50 años conlleva un mayor riesgo de impago porque se extiende durante mucho tiempo. Como resultado, los prestamistas pueden cobrar tasas de interés más altas. Y dado que a los prestatarios les tomaría mucho más tiempo acumular capital, una caída en los precios de la vivienda podría dejar a más propietarios debiendo más de lo que valen sus propiedades.
También existe una cuestión legal en torno a las hipotecas a 50 años. Según la Ley Dodd-Frank, aprobada después de la crisis inmobiliaria de 2008, los plazos de los préstamos no pueden exceder los 30 años
“Se necesitaría mucha legislación para lograr esto”, dijo Green sobre la propuesta de hipoteca a 50 años.
Cuando se le preguntó, la Casa Blanca no proporcionó detalles sobre ningún plan legislativo.
En un comunicado, un funcionario de la Casa Blanca dijo: “El presidente Trump siempre está explorando nuevas formas de mejorar la asequibilidad de la vivienda para los estadounidenses comunes. Cualquier cambio oficial en las políticas será anunciado por la Casa Blanca”.
¿Un pie en la puerta de la propiedad de vivienda?
El año pasado, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos alcanzó un récord de 40 años, según datos publicados la semana pasada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Una combinación de precios de viviendas por las nubes y tasas hipotecarias estancadas entre el 6% y el 7% ha excluido a muchos jóvenes estadounidenses de la propiedad de vivienda.
Con un préstamo a 50 años, algunos de esos compradores primerizos podrían estar pagando sus préstamos hipotecarios hasta bien entrados los 90 años.
Pero Phil Crescenzo, vicepresidente de Nation One Mortgage Corporation, dijo que la industria ha sido demasiado negativa con respecto a la propuesta de hipoteca a 50 años
Si bien los propietarios acumularían capital más lentamente que con un préstamo más corto, Crescenzo señaló que, en algunos casos, una hipoteca a 50 años aún podría ser mejor que alquilar y no acumular nunca capital en la vivienda.
“No es que alguien tenga que quedarse con ese préstamo para siempre. Es un punto de partida”, dijo Crescenzo, señalando que los propietarios siempre tienen la opción de refinanciar sus préstamos.
“Si tuviera la opción de alquilar la casa o de obtener una hipoteca a 50 años y no acumular mucho capital durante un par de años, aún así elegiría ese trato en lugar de alquilar”, dijo.